La autopromoción de viviendas para uso propio, siempre ha sido una alternativa, para aquellas personas que teniendo la posibilidad, se han decidido por ser los promotores de su propia vivienda. Lógicamente esto conlleva una seria de problemas, como

La autopromoción de viviendas se plantea cada vez más como una alternativa muy atractiva para aquellas personas que tienen la posibilidad de ser los promotores de su propia vivienda. Esta solución, que consiste en la construcción de la casa propia por parte del propietario, no solo te permite un control total sobre el diseño de la vivienda, sino que a día de hoy se plantea como una vía más económica que nunca. 

La autopromoción de viviendas unifamiliares conlleva una serie de inconvenientes y ventajas que es importante valorar previamente. Si bien requiere una inversión de tiempo y energía, también es importante valorar el ahorro económico que conlleva y el nivel de personalización e intervención en la casa. 

A continuación veremos los pros y contras más en detalle. 

Inconvenientes de la autopromoción de vivienda 

Autopromocionar tu casa conlleva lógicamente una serie de “preocupaciones”. Estas son, generalmente, las necesidades de coordinación con el equipo de profesionales implicado en la construcción de la casa. En este sentido, desde Estudio 3 Arquitectura reivindicamos la solvencia del arquitecto y aparejador como responsables técnicos de la obra. Así, frente a la idea generalizada de que construir la casa propia siempre resulta algo complejo y estresante, es importante apostar por la correcta y natural evolución de los trabajos.

En la autopromoción se suele prescindir de la figura del jefe de obras. De este modo, el propietario suele asumir el papel de promotor y por tanto estar pendiente del desarrollo de las obras y de los agentes que intervienen en la misma. Sin embargo, será responsabilidad técnica del arquitecto y aparejador la correcta ejecución de las mismas.

Ventajas de la autopromoción de vivienda

Ahorro económico 

La principal ventaja de la autopromoción es que permite ahorrar una cantidad importante de dinero. En cifras, el propietario que opte por la autopromoción de su casa puede llegar a ahorrarse alrededor del 30% del coste que le supondría comprar una vivienda de obra nueva a un promotor o inmobiliaria.

El ahorro viene principalmente de dos vías. Por un lado, al pagar el propietario las obras se ahorrará los beneficios del promotor. Estos pueden oscilar entre el 15% y el 40% del Precio de Ejecución Material de la casa más el valor del suelo. Por otro, el ahorro incluye también los beneficios de la inmobiliaria, que suponen entre el 5% y el 10% por trámites administrativos y comisiones de compraventa.

Esto significa que, si nos construimos una vivienda de 150 m2 con un PEM -presupuesto de ejecución material- de unos 112.500 euros (750 Euros/m2), la misma casa en el mercado partirá con un precio mínimo de 160.700 euros. Esto se traduce en un ahorro mínimo de 48.200 euros con el proyecto de autopromoción de vivienda.

Cuentas transparentes y concretas desde el principio

Con la incorporación desde el principio del arquitecto en la toma de decisiones, el propietario es capaz de identificar y cuantificar no únicamente cuánto y en qué momento le cuesta cada capítulo en la construcción de la vivienda propia, sino que será consciente de los tiempos, las contingencias y la evolución del proyecto.

Desde el inicio, el arquitecto debe valorar y ofrecer su criterio profesional en el sector al propietario. Por ejemplo, le debe informar sobre lo que cuesta el solar en relación al mercado, ayudarle a interpretar las ordenanzas municipales o darle a conocer las fases y los costes del proyecto. Estas últimas abarcan desde licencias municipales y estudios geotécnicos hasta honorarios profesionales, presupuesto del constructor, tiempos de ejecución, etc. 

Diseño e intervención personalizados 

Otra de las grandes ventajas de la autopromoción de vivienda unifamiliar es que se consigue un grado muy alto de personalización e intervención en el proyecto, impensables con una promotora.

De este modo es el propietario quien determina y ajusta la casa propia a necesidades personales o familiares reales. Por poner ejemplos prácticos, la autopromoción permite decidir y personalizar factores como la superficie de ventanas que queremos tener, construir dormitorios más espaciosos, incluir un espacio bajo cubierta o un sótano, etc. 

Permite una identificación y distribución idónea de las partes de la vivienda, como diseñar el cuarto de juegos para los niños o crear una conexión directa entre la cocina y el salón. 

La autopromoción de vivienda también abre la posibilidad de acometer el proyecto en diferentes fases. Por ejemplo, reservar un espacio bajo cubierta para una fase posterior de proyecto, incluir demandas especiales de instalación eléctrica, sistemas de reutilización de aguas pluviales, etc. 

La posibilidad real de construir una casa a medida supone una intensidad elevadísima. En este sentido, es importante saber que la buena arquitectura no es algo exclusivo y prohibitivo. Generalmente este tipo de proyectos no conllevan un desembolso mayor al habitual, sino lo contrario en muchas ocasiones. 

Cada proyecto de autopromoción se ajusta a unas necesidades reales y específicas. Y esto se consigue gracias a que entre el arquitecto, el aparejador y el propietario se calibran y ajustan los precios de los acabados, estableciendo un orden de calidades específico para cada caso.

Por ejemplo, se podrá escoger un rango medio de calidades para los acabados de paredes exteriores (cerramiento) e interiores (tabiquería) y una gama alta para el pavimento exterior (parquet de calidad).

Consejos para empezar un proyecto de autopromoción de casa

Como profesionales del diseño, construcción y autopromoción, nuestra recomendación es siempre encargar un proyecto de ejecución (no básico) y, en base a este, pedir al menos tres presupuestos para la vivienda completa. 

Tras evaluar y comparar los presupuestos y elegir el más oportuno, es importante que al firmar el contrato se incluya una cláusula que permita encargar directamente cualquier partida y forma de pago sin avanzar nada de dinero. Es decir, acordar estos puntos por certificaciones y fechas de entrega con penalización. Esto permitirá controlar la obra con un solo intermediario e incluso, en caso de modificaciones, permite un margen para renegociar partidas.

Una vez iniciado el proyecto, el arquitecto acompañará al propietario asesorándolo a nivel de diseño y en base a las necesidades de programa expresadas al inicio de cada proyecto. A nivel técnico y de ejecución es también el arquitecto quien busca las soluciones más adecuadas y de menor coste para el propietario. 

Afortunadamente, la arquitectura ya no se rige por la máxima de que un buen proyecto de arquitectura es el más caro. Obvia decir que con un coste moderado se encuentran soluciones constructivas muy satisfactorias. Y para ello es fundamental que el propietario se involucre en el proyecto en la medida de lo posible.

¿Es posible pedir financiación para la autopromoción? 

A la hora de autopromocionar tu casa es importante saber qué financiación podemos obtener del banco para poder construir una vivienda a medida. 

Las entidades bancarias conceden importes de hasta el 80% del valor de tasación para un piso de obra nueva o de segunda mano. En cambio, esta valoración para un inmueble autoconstruido es más compleja: la cuantía prestada dependerá del estado del proyecto que se vaya a construir. Los bancos y cajas de ahorros conceden un porcentaje similar al 80% del valor de tasación. Este, según los casos, es calculado sobre el precio tasado del terreno o del estado actual de la obra o del proyecto definitivo.

Por qué optar por la autopromoción frente a promotoras 

La autopromoción es la solución idónea para aquellas personas que cuenten con recursos económicos limitados pero que a la vez sean exigentes en cuanto a diseño y soluciones constructivas. Permite personalizar una vivienda acogedora, en un entorno agradable y tranquilo. Pero sobre todo, permite al propietario invertir ilusión y dinero con la sensación de control y de que se invierte el precio real que vale.

En cambio, los promotores no alcanzan ese nivel de implicación ya que la buena arquitectura genera menos beneficios. Aparte, el modelo de trabajo de las promotoras no da el protagonismo adecuado a los propietarios, cuyo criterio y sensibilidad se cuestiona, reduciendo la construcción de una vivienda a un mero negocio.

Pasos para gestionar la autopromoción de una vivienda 

Existe una serie de pasos y trámites que se deben seguir cuando decides construir tu propia vivienda. Veamos cuáles son y qué gastos aproximados conlleva un proyecto de autopromoción.

Terreno

El primer paso es localizar el terreno o parcela sobre la que levantar tu vivienda. Debes asegurarte que el terreno es urbano y tiene todos los servicios de agua, luz, gas, etc. a pie de parcela.

En este punto será necesario consultar las ordenanzas municipales para saber qué está permitido construir en cada terreno. Tras revisar el Registro de la Propiedad, se procede a la compra del terreno e inscripción de la nueva escritura en el Registro.

Se suele aconsejar la realización de un estudio geotécnico y un levantamiento topográfico, pero esto lógicamente depende del emplazamiento del terreno y las características de la zona.

Proyecto

El siguiente paso es buscar un buen arquitecto al que encargar la redacción del Proyecto de Ejecución y el estudio de seguridad y salud. Será esta figura quien deberá presentar el proyecto en su Colegio Profesional de Arquitectos para que sea visado, es decir, aprobado.

Como parte del proyecto, el arquitecto calculará el presupuesto de ejecución material (P.E.M) y basado en su importe calculará sus honorarios. Estos son teóricamente negociables al ser la arquitectura una profesión liberal. No obstante, los Colegios de Arquitectos marcan unos honorarios de referencia por los que se suelen guiar los profesionales a la hora de indicar un precio. Podemos estimar entre un 7% y un 8% del P.E.M.

Es importante recordar que el Presupuesto de Ejecución Material es una cifra teórica calculada por el arquitecto. Al tratarse de una estimación, es frecuente que la obra acabe resultando un poco más cara, pero como los honorarios y otros gastos están calculados a partir del P.E.M., el sector suele preferir que éste sea más bien bajo y es algo con lo que ya se cuenta.

Licencia de obras

Una vez aprobado el proyecto, se procede a solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento competente.

Construcción 

Mientras se tramitan el visado del proyecto y la licencia de obras, es más que recomendable ir ganando tiempo y pedir varios presupuestos a los constructores. En este sentido, es conveniente tener al menos tres ofertas encima de la mesa.

Aquí es importante saber que cuando un constructor no está interesado en hacer una obra, en ocasiones es habitual que en lugar de decir que no, proponga un presupuesto mucho más elevado. Quienes tienen experiencia en pedir presupuestos y negociar, suelen recomendar descartar la oferta más alta, por inflada, y la más baja, por la posibilidad de dar problemas de calidad o subir el presupuesto con la obra ya iniciada. En general, es recomendable descartar aquellos presupuestos que se desvíen en exceso del promedio.

Entre las restantes, donde la diferencia económica suele ser mínima, podemos considerar también la experiencia del constructor, su reputación, referencias, o la impresión de mayor o menor profesionalidad que su responsable pueda transmitir.

A la hora de hacer un contrato con la constructora es importante que sea lo más detallado posible, incluyendo un control de calidad y un seguro de daños materiales.

Dirección de obra 

Se debe contratar la dirección de obra de un arquitecto y aparejador para que lleven un control de la obra y de los trabajos del constructor. Estos emitirán al finalizar la obra el certificado final de obra.

Servicios de notaría 

Una vez finalizada la obra, se debe realizar la escritura de la vivienda en una notaría, como escritura de obra nueva, para registrar dicha vivienda.

Primera ocupación 

El último trámite en la autopromoción de una vivienda es solicitar en el ayuntamiento el certificado de la primera ocupación de tu vivienda. Este te permitirá contratar a las empresas suministradoras.

¿Qué costes conlleva la autopromoción de una casa? 

Los costes de construcción dependen directamente de los metros cuadrados que tenga la vivienda. Así que lo primero es decidir las superficies que quieres construir.

Lo ilustramos con un ejemplo:

Salón comedor ………………………… 25 m2

Cocina – ………………………………….14 m2

Dormitorio principal + baño + vestidor – 24 m2

Dormitorio 2 – ……………………………12 m2

Dormitorio 3 – ……………………………12 m2

Dormitorio 4 – ……………………………12 m2

Baño – ………………………………………7 m2

Vestíbulo y pasillo – ……………………..15 m2

Porches – …………………………………10 m2

Garaje – …………………………………..70 m2

Total superficie ÚTIL:………………… 200 m2

Para calcular la superficie construida hay que multiplicar la superficie útil por 1,3 aproximadamente.

Total superficie construida: 200 m2 * 1,3 = 260 m2

A partir de este valor, según el ejemplo elegido, los gastos serían los siguientes:

• Arquitecto – Costes por redacción de proyecto

El arquitecto y el aparejador cobran un porcentaje sobre el PEM (presupuesto de ejecución material) del proyecto, y esto se calcula de una forma muy determinada. Esta sería una idea aproximada:

Redacción de proyecto: m2 construidos * 18 €/m2 = 260 * 18 = 4.680 € + IVA 16% = 5.429 €

• Arquitecto – Costes por dirección de obra

m2 construidos * 8 €/m2 = 260 * 8 = 2.080 € + IVA 16% = 2.413 €

Se paga cuando la obra ya está terminada.

• Aparejador – Dirección de la Ejecución de la obra

Suele ser igual al capítulo anterior, es decir: 2.080 €.
Se paga normalmente un 20% antes de empezar la obra y un 80% al terminarla.

• Coordinador de seguridad y salud

Esta función la suele desarrollar el aparejador y el coste es de unos 1.000 €. Normalmente 50% al empezar la obra y otro 50% al terminarla.

• Tasa ayuntamiento de licencia de obra

Aunque depende de cada ayuntamiento, un valor medio es un 3% sobre el PEM. Un cálculo rápido sería el siguiente:

m2 construidos * 12 €/m2 = 260 * 12 = 3.120 €

• Construcción

Este es el coste mayor de la obra. Puede ser de unos 700 €/m2. Por tanto, 260 m2 * 700€ = 182.000 €

Las facturas del constructor llevan un IVA del 7%, sobre la cantidad anterior. Por supuesto, el coste de la construcción depende mucho de las calidades, y los indicados aquí son precios son para calidades medias.

Tras esta aproximación a la autopromoción de vivienda de uso propio, como propietario podrás ahora valorar si construir tu propia vivienda es la solución más conveniente. Se trata  de una alternativa que se presenta más atractiva y económica que nunca. Máxime en la actual coyuntura económica y teniendo en cuenta que el exceso de oferta en la vivienda colectiva ralentiza las iniciativas para nuevos proyectos.